Ett bottenlån är grunden för bolån. Bottenlånet betraktas som säkerhet av banken och har därför lägre ränta och längre amorterinstid än topplånet. De flesta banker sätter gränsen för bottenlån på ca 90 procent av fastighetens värde. Fritidshus och bostadsrätter kan ha lägre gräns för bottenlån, ibland enda ner till 75 procent av värdet på fastigheten. Bottenlån amorteras ofta på 30 till 40 år och kan i vissa fall vara helt amorteringsfria. Man kan dela upp bolånet i flera bottenlån för att få olika bindningstider.
Bolån som överstiger bottenlånet kallas för topplån. Alla banker har inte topplån utan kräver en kontantinsats för bolån över bottenlån. Eftersom topplånet är en större risk för banken än bottenlånet så är räntan högre och amorteringstiden kortare. Oftast är räntan på topplånet 2 procent högre än bottenlånets. Amorteringstiden för topplån brukar vara 10 år men kan vara upp till 20 år för vissa banker.
Det finns i Sverige tre olika amorteringsmetoder att välja mellan: rak amortering, annuitetslån och serielån. Den vanligaste är rak amortering.
Ett bolån med rak amortering amorteras med ett lika stor amortering vid varje betalningstillfälle. Därutöver betalas ränta som beräknas på det återstående bolånet. Efter hand som man amorterar minskar lånebeloppet och därmed också räntekostnaden.
Ett annuitetslån betalas med samma belopp vid varje amorteringstillfälle under bolånets löptid. I beloppet ingår både ränta och amortering. I början av bolånets löptid betalar man därför en större del ränta och en mindre del amortering. I slutet av löptiden blir det tvärtom.
För ett serielån ökar amorteringens storlek successivt under bolånets löptid. Bolånet kan vara av trappstegsmodell vilket innebär att skulden t.ex. amorteras med 1 procent år 1 - 5 för att öka till 2 procent år 6 - 10.